Как проверить участок перед покупкой

Начните с выписки из ЕГРН

Выписка из Единого государственного реестра недвижимости — главный документ. В ней видны кадастровый номер, площадь, категория земли, вид разрешённого использования, собственник и обременения. Заказывайте свежую выписку сами, не довольствуясь копией от продавца.

Сверьте данные в выписке с тем, что вам говорят. Если площадь, владелец или вид использования отличаются от обещанного, остановитесь и выясните причину.

Если выписка заказана недавно, запишите дату получения: сведения в реестре могут меняться, и перед сделкой стоит убедиться, что за это время ничего не поменялось.

Сохраните все полученные документы и переписку с продавцом. Через несколько лет они могут пригодиться.

Категория земли и вид разрешённого использования

Категория и вид использования определяют, что можно построить и можно ли жить в доме постоянно. Название вида использования влияет на порядок строительства, регистрации дома и даже на возможность взять ипотеку. Это один из главных пунктов проверки.

Не полагайтесь на слова «под строительство дома». Читайте формулировку в выписке и, если сомневаетесь, консультируйтесь с юристом или кадастровым инженером.

Границы на местности

Границы участка должны быть установлены и внесены в реестр. Проверьте, что в выписке указаны координаты, а на месте стоят знаки или забор по этим границам. Если границы не уточнены, возможны споры с соседями.

Попросите межевой план и сравните его с реальностью. При необходимости закажите вынос границ в натуру.

• Совпадают ли границы по реестру с фактическим забором или колышками.
• Нет ли пересечений с соседними участками и дорогами.
• Есть ли подъезд, закреплённый документально.

Обременения и ограничения

В выписке могут быть указаны залог, аренда, арест, сервитут, охранные зоны линий электропередач, газопроводов и водных объектов. Не все ограничения мешают, но все влияют на цену и планы.

Если участок находится в залоге у банка или продаётся по доверенности, сделку нужно выстраивать особым образом. В таких случаях без юриста не обойтись.

Продавец и договор

Проверьте, что продавец — собственник или уполномоченное лицо. Если продаёт организация, посмотрите документы о полномочиях подписанта. Изучите договор: цена, порядок оплаты, момент передачи участка, ответственность сторон, что происходит при просрочке.

Любые устные обещания про дорогу, коммуникации и благоустройство должны быть записаны в договоре или приложениях. Если нет записи, то нет и обещания.

Осмотр, соседи и вопросы на месте

Съездите на участок в разное время и в разную погоду. Посмотрите подъезд, соседей, рельеф, подтопления, наличие столбов и труб. Поговорите с людьми, которые уже живут рядом.

После сделки зарегистрируйте право собственности. Только запись в реестре подтверждает, что участок ваш.

Участок живёт не сам по себе. Посмотрите, что строится рядом, нет ли в планах дороги, линии электропередачи или производства. Сведения о документах территориального планирования доступны в администрации.

Поговорите с соседями: они расскажут о дороге зимой, о воде, о шуме и о том, как работает управляющая компания. Такие разговоры дают то, чего нет в выписках.

Ошибки покупателей и подготовка к сделке

Самая частая ошибка — поверить словам и не заказать выписку. Вторая — смотреть участок один раз в хорошую погоду и не вернуться, когда пошёл дождь или сошёл снег. Третья — подписать договор в день знакомства, потому что «осталось два участка».

Спешка выгодна только продавцу. Нормальная сделка выдерживает паузу в несколько дней, за которые вы успеете проверить документы и посоветоваться.

Соберите паспорт, при необходимости согласие супруга, реквизиты для расчётов и проект договора. Проверьте, как будет проходить оплата и когда вы получите участок по акту. Если деньги идут через банк, уточните порядок и сроки.

После подписания подайте документы на регистрацию и дождитесь выписки, где вы указаны собственником. Только после этого можно считать сделку завершённой.

Если что-то в документах непонятно, не стесняйтесь задавать вопросы и просить пояснений. Любая неясность до сделки решается проще и дешевле, чем после. Хороший продавец заинтересован в том, чтобы вы ушли с договора, понимая каждую строку, потому что это снижает вероятность споров в будущем.

• Не вносить задаток без письменного соглашения о его условиях.
• Не передавать деньги наличными без расписки и договора.
• Не соглашаться на устные обещания по дороге и коммуникациям.
• Не откладывать регистрацию права собственности.